Faut-il y avoir un possible rebond futur ? Alors que tout est au rouge au niveau national (- 30,6 % de mises en vente en 2024 par rapport en 2023, – 5,8 % de ventes), l’Occitanie Est tire légèrement son épingle du jeu : augmentation de 10,5 % des ventes au détail, à 2.721 logements, indiquent Thierry Iacazio, président de la FPI Occitanie Méditerranée, et Sandrine Peythieu, directrice de l’agence Méditerranée d’Urbis Réalisations, le 6 mars lors d’un point presse à Montpellier. Les ventes au détail avaient chuté de 36 % entre 2022 et 2023.
Les ventes en bloc se stabilisent à 833 unités, soit au total, 3.554 logements vendus en 2024, contre 3.330 en 2023 (+ 7 %). « Les taux d’intérêt ont un peu baissé, ce qui a resolvabilisé une partie des ménages. Ce frémissement s’explique aussi par la progression des réservations réalisées auprès d’investisseurs Pinel, due à l’arrêt du dispositif fin 2024 et en accession aidée, segment qui gagne du terrain », soulignent les experts.
Mesures positives. Thierry Iacazio voit une « lueur d’espoir » dans les récentes mesures prises par la ministre du Logement Valérie Létard : restauration d’un PTZ facilitant l’accession à un logement neuf individuel ou collectif pour les primo-accédants, sur tout le territoire, l’exonération temporaire des donations à hauteur de 300 k€ maximum par donataire en vue de la construction ou de l’acquisition d’une résidence principale… Toujours parmi les revendications de la FPI : la mise en place du statut de bailleur privé, et, en attendant, « la possibilité de vendre les logements libres auprès d’investisseurs particuliers en SCI, sous le régime locatif intermédiaire ».
Pour la reconstitution de l’offre, les remèdes proposés ne varient guère : incitation fiscale aux maires bâtisseurs, et simplification des procédures d’instruction des autorisations d’urbanisme. Alors que les intercommunalités votent leurs PLUI, « les élus doivent être ambitieux sur la densification pour compenser la réduction d’extension urbaine », souligne Thierry Iacazio.
Un marché très peu alimenté. Le marché subit en revanche une diminution de 19 % de mises en vente, avec seulement 2.760 mises en vente sur l’année, « un niveau jamais connu depuis 20 ans ». Le phénomène s’observe notamment à Montpellier, ou encore dans la région de Nîmes, qui connaît un écroulement de ses mises en vente, dû à un retrait de nombreuses opérations, représentant au total 300 logements.
Stock dur, dur. L’offre commerciale baisse de 20 % entre 2023 et 2024, à 3.310 logements, répartis ainsi : 1.648 sur plan, 1.387 en chantier et 275 en stock. Sujet d’inquiétude pour les quelque 52 promoteurs immobiliers adhérents à la FPI OM, le stock dur (logements livrés mais non vendus) représente désormais 9 % de l’offre disponible. Le stock ne représentait que 3 % de l’offre commerciale en 2023, et 1 % de celle-ci en 2022.
PLUI-Climat : la FPI demande plus de densification. Interrogé par Les Indiscrétions sur la contribution de la FPI OM lors de la phase d’enquête publique du PLUI-Climat de la métropole de Montpellier, Thierry Iacazio a détaillé : « Un travail conséquent a été fourni, pendant deux mois, sous l’égide de Pierre Raymond (Sogeprom Pragma) et Antonin Jossinet (Groupe Spag). Il sera dévoilé lors des Halles de l’Immobilier (nouveau nom du Salon régional de l’Immobilier, 27-29 mars, Corum de Montpellier). » Principales propositions, sur quelque 40 pages : « Des propositions sur des règles que nous avons jugées trop restrictives ; Une plus grande densification le long des axes de transport en commun, avec du diffus remembré ; Des propositions offensives sur des zones obsolètes, en apportant de la mixité (logements, bureaux, commerces) ; Une révision des OAP (opérations d’aménagement et de programmation). »
> Les chiffres détaillés de la FPI Occitanie Méditerranée, consultables en nous contactant à amelie@agencehv.com et hvialatte@gmail.com
J’en apprends plus sur les marchés immobiliers régionaux en cliquant ici
Montpellier Méditerranée Métropole : des prix en baisse, une première.
839 mises en vente en 2024, au lieu de 3.176 en 2018.
1.022 ventes nettes au détail (+ 18,4 % par rapport à 2023), au lieu de 3.190 en 2018.
Le prix moyen s’élève à 5.056 €/m2, amorçant une décrue historique (- 5,7 %). À Montpellier, la baisse de prix est encore plus marquée : 5.207 €/m2, soit – 9 %. « C’est une première depuis 20 ans. J’y vois une régulation commerciale du marché. Les promoteurs repositionnent leurs prix par rapport à la capacité d’achat des ménages. On s’était coupés de l’offre », souligne Thierry Iacazio.
Les propriétaires occupants prennent peu à peu le pas sur les investisseurs : 904 ventes à propriétaires occupants et 1.528 à investisseurs en 2021 ; 844 à propriétaires occupants et 893 à investisseurs en 2022, 510 à propriétaires occupants et 353 à investisseurs en 2023, et, en 2024, 597 ventes à propriétaires occupants et 425 à investisseurs.
Autres marchés régionaux
– Nîmes Métropole : le prix moyen s’élève l’an dernier à 3.802 €/m2, contre 4.081 €/m2 en 2023. Les ventes chutent de 758 logements en 2022 à 299 en 2024.
– Sète Agglopôle : les prix sont élevés, à 4.725 €/m2, avec 257 ventes en 2024, chiffre stable par rapport à 2023 (254). Le marché se caractérise par une variabilité des prix entre la Zac Entrée Est et le secteur Corniche, plus cher (plus de 5 k€/m2). « C’est la différence entre voir la mer ou voir le port », résume Thierry Iacazio.
– Béziers Méditerranée : le prix décroît progressivement, passant de 4.079 €/m2 en 2021 à 3.792 €/m2 en 2023, puis à 3482 €/m2 en 2024. Ce qui garantit des rentabilités intéressantes. « Béziers offre les prix les moins chers d’Occitanie Méditerranée. »
– Grand Narbonne : le marché est certes confidentiel (152 ventes en 2024), mais ce chiffre est plutôt bon dans un secteur sans défiscalisation. « Il y a 282 mises en vente en 2024, c’est un bon chiffre. Les acteurs connaissent bien leur marché. Les prix sont stables, à 3.674 €/m2, et ne doivent pas monter, pour conserver cette bonne dynamique. »
– Perpignan Méditerranée : 127 ventes seulement, le marché étant à l’arrêt à Perpignan, « voulu par la Ville », et la production se réorientant sur la Côte Vermeille. Le prix moyen s’établit à 4.175 €/m2.