Pour « faire sortir le choc de l’offre (8.000 logements neufs, avec une centaine de lots attribués en deux ans à une trentaine de promoteurs), lancé en février 2022 par Michaël Delafosse » (Cédric Grail), Altémed et la FPI Occitanie Méditerranée (52 adhérents) concluent le 7 mai un accord public-privé, relatif aux conditions de sortie des opérations d’immobilier neuf. Ce, alors que la moitié des lots attribués sont en souffrance, dont une quinzaine à l’arrêt (pour certains du fait du futur Plan de prévention des risques d’inondation de la DDTM).
Efforts consentis. En clair : chacune des parties s’engage à faire des concessions, lors des différentes étapes d’un projet – construction, honoraires d’architecte, maîtrise d’œuvre d’exécution, conduite d’opération, frais de commercialisation, publicité, charge foncière (baissée de 800 €/m2 à 600 €/m2 sur certaines opérations à Port Marianne ou La Cité Créative)… « Les cahiers des charges sont allégés, par exemple sur l’exigence architecturale. Du béton blanc ou des attiques, c’est 100 €/m2 en plus. Construire moins de parkings souterrains et les déporter vers des parking silos allège également les coûts de 10 à 15 %. Il faut réfléchir autrement à la façon de faire la ville : mobilités, parkings, attentes des citoyens par rapport aux effets du réchauffement climatique, télétravail… La récréation est terminée sur les prix de l’immobilier, c’est le bon côté de la crise. Prenons conscience que dans Paris, dans Lyon, on ferme des écoles car des quartiers se vident de leur population, les familles ne pouvant plus y habiter », observe Cédric Grail.
Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. « Au-delà de 5.000 €/m2, les prix de vente ne sont plus crédibles. Plus rien ne se vend au-delà de ce niveau. Or, les prix des logements neufs à Montpellier sont montés jusqu’à 7.000 €/m2 », relève Laurent Villaret, persuadé que l’on ne pourra « pas résoudre la crise du logement sans rentrer dans la mécanique du projet ». Homme de chiffres, il rappelle la base du métier : « Il faut une rentabilité minimale pour les banques. Pour qu’un projet soit financé, il faut dégager une marge comprise entre 5 % (vente en bloc en Vefa sociale ou logements intermédiaires) et 7 % (logements libres). »
Encadrer l’incertitude. Pour encadrer une incertitude encore très élevée (« personne ne sait quels seront les prix de vente dans deux ans. Les incertitudes portent notamment sur les prix de vente, les prix de construction et les frais financiers », glisse Cédric Grail), l’accord prévoit une clause d’évitement d’enrichissement sans cause. « Si, à l’issue de la livraison de l’opération, la situation s’est améliorée, et que l’équilibre financier est meilleur que prévu pour l’opérateur, il est logique que l’aménageur récupère une partie de l’argent, pour le réinjecter dans les opérations de Zac », observe Cédric Grail. « Si nous profitons d’une embellie du marché, nous acceptons que l’aménageur se voit rétribuer une partie de l’effort consenti », enchaîne Laurent Villaret. Il admet les dérives passées du secteur. « 50 ans de dispositifs de défiscalisation ont permis au secteur de produire, sans s’interroger suffisamment sur le client final. » Cet échange entre aménageur et promoteurs, opération par opération, a aussi eu pour vertu « d’éviter les mauvaises interprétations sur le métier des autres, les idées préconçues. Par exemple, à Altémed, nous regardons désormais davantage les prix de construction », admet Cédric Grail. Des prix de construction qui ont augmenté de 20 % à 30 % (de 1.700 €/m2 à 2.000 €/m2).
Voici les termes de l’accord :
- Si l’opération ne représente aucun risque de commercialisation sur les logements (cessions en bloc LLI, BRS, LLS etc…), l’opérateur sera alors redevable à l’aménageur de 50 % de la marge supplémentaire réalisée.
- Si l’opération comporte un risque de commercialisation, l’opérateur sera redevable de 40 % du CA supplémentaire réalisé sur le logement.
- Par ailleurs, pour le tertiaire ou les activités (y compris dans les opérations mixtes), l’opérateur sera redevable de 30 % du CA supplémentaire réalisé sur cette part.