« La Placette » à Fleury-d’Aude : comment Habitat Audois a réussi la requalification d’un îlot ancien dégradé
11 ans, 11 logements sociaux créés, beaucoup de réunions et de défis constructifs à relever. Mais le résultat est là : l’opération de requalification urbaine « La Placette » – démolition-reconstruction d’un îlot dégradé au cœur de la commune littorale de Fleury-d’Aude – arrive enfin à son terme. Elle illustre la capacité du bailleur social Habitat Audois à gérer sur le long terme ce type de projet d’envergure et très complexe. De nombreux partenaires, qui ont accompagné et soutenu Habitat Audois, ont aussi rendu possible l’opération.
Habitat dégradé, vacance, bâtiments tombant presque en ruine : l’îlot urbain de La Placette, en plein cœur de Fleury-d’Aude, a longtemps symbolisé les difficultés auxquelles sont confrontés de nombreux centres anciens. En 2026, au terme d’une opération de requalification urbaine exemplaire, impliquant de nombreux partenaires, ce même site, complètement transfiguré suite à une démolition-reconstruction, accueillera 11 logements sociaux neufs, confortables et économes en énergie.
Au-delà de la réalisation immobilière, « ce programme porté par Habitat Audois démontre qu’il est possible de reconstruire la ville sur elle-même, à condition de réunir les compétences techniques, les financements et la volonté politique nécessaires. Il illustre aussi la capacité du bailleur social à conduire des opérations parmi les plus complexes », déclare Marie-Christine Bourrel, présidente d’Habitat Audois.
Premiers locataires cet été
L’opération représente un investissement total de 2,2 M€. Elle permettra la création de 620 m² de surface de plancher répartis en onze logements locatifs sociaux – six T3 et cinq T2 -, dont deux logements adaptés aux personnes à mobilité réduite. « Le nombre de demandeurs de logements sociaux est passé de 8.000 à 12.000 dans l’Aude en 5 ans, avec beaucoup de demandes pour des logements de petite taille. Avec des T3 et des T2, Habitat Audois répond totalement aux besoins d’une population qui peine à se loger, a fortiori dans les communes littorales », explique Denis Janaud, directeur général d’Habitat Audois.
Le projet trouve son origine dès 2015, avec les premières acquisitions foncières et les études préalables. Plus de sept années auront été consacrées aux diagnostics, aux procédures et à la recherche des financements, avant le lancement des travaux en 2022. Les premiers locataires sont attendus cet été, avant une inauguration, prévue à l’automne.
Des photos du chantier sur le compte Instagram de Habitat Audois, en cliquant ici
« Nous avons passé plus de temps en études et en recherche de financements qu’en travaux. Cette opération fait partie des cinq plus complexes, techniquement et financièrement, que nous ayons eu à traiter. Un investisseur privé n’aurait probablement pas consacré autant de temps et de moyens à une opération d’intérêt général. C’est précisément le rôle d’un bailleur social », souligne Denis Janaud.
Dans un département confronté à une forte tension sur le logement, notamment sur le littoral, « cette réalisation répond à des besoins identifiés, avec des loyers modérés et des logements implantés à proximité immédiate des commerces, services et équipements », précise Marie-Christine Bourrel.
Mobilisation collective
L’équilibre économique d’une telle opération n’aurait pas pu être atteint sans une mobilisation de nombreux partenaires publics. Sur les 2,2 M€ investis, 589 400 € de subventions ont été mobilisés, soit près de 26 % du coût total. Le Grand Narbonne apporte 381.000 €, aux côtés de la commune de Fleury-d’Aude (100.000 €), du Département de l’Aude (44.000 €), de la Région Occitanie (32.000 €), de l’État (32.400 €). L’Établissement public foncier d’Occitanie a contribué à l’équilibre de l’opération grâce à une minoration foncière. Habitat Audois finance la plus grosse partie, à hauteur de 1,64 M€, avec le soutien de la Banque des Territoires.
Pour Édouard Rocher, conseiller communautaire délégué à l’habitat du Grand Narbonne et maire de Coursan, cette opération illustre la stratégie engagée depuis plusieurs années sur les centres anciens par le Grand Narbonne (président : Bertrand Malquier). « L’opération ‘La Placette’ montre qu’il faut tout le monde autour de la table. Travailler sur un îlot ancien est techniquement et financièrement beaucoup plus compliqué que construire sur un terrain nu. Sans cette action partenariale, l’opération n’aurait pas pu voir le jour. »
L’élu du Grand Narbonne rappelle que cette politique vise à « remettre sur le marché des logements auparavant vacants ou dégradés, tout en limitant la consommation foncière ».
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Social, environnemental, revitalisation : une opération exemplaire
La Placette constitue d’abord une opération exemplaire de requalification urbaine, relève Denis Janaud. L’ancien îlot insalubre – « presque une ruine » – laisse place à des logements répondant aux standards actuels de confort et de performance énergétique, conçus dans le respect du patrimoine architectural de la commune. Un travail a d’ailleurs été mené en amont avec l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine. Chaque appartement bénéficie d’espaces extérieurs – chacun est doté d’un balcon ou d’une terrasse, « ce qui est une prouesse » -, de pièces de vie lumineuses et de celliers, une configuration rarement observée dans les centres anciens. « On va faire des envieux dans le voisinage, les logements des centres-bourgs étant souvent moins lumineux », sourit Denis Janaud.
L’opération se distingue également sur le plan social, avec des logements accessibles financièrement, adaptés aux besoins des ménages et de certains publics spécifiques, avec des loyers compris entre 450 et 500 € pour les T3, et entre 350 et 400 € pour les T2 (APL non déduites). « Cela introduit une mixité de population dans une commune littorale », souligne Denis Janaud.
Elle est aussi exemplaire sur le plan environnemental : les bâtiments respectent la réglementation thermique RT 2012, sont équipés de pompes à chaleur et de chauffe-eaux thermodynamiques, utilisent des matériaux durables et intègrent des aménagements perméables ainsi qu’un espace végétalisé.
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Enfin, le chantier a largement mobilisé des entreprises locales, telles que Abello Maçonnerie (maçonnerie, charpente, couverture) ou l’entreprise de démolition Horizon BTP. « Le chantier était très spécifique et difficile. Il y avait une interdiction de se rater ! », décrit Denis Janaud. Avant d’ajouter : « Tous les éléments d’exemplarité sont réunis : urbanistique, esthétique, sociale, environnementale, économique et partenariale. Quand chacun contribue, l’impossible devient possible. Nous avons transformé une ruine en logements confortables dans un environnement extrêmement contraint. C’est avant tout une réussite collective. »
Au-delà des logements créés, l’opération « participe à la revitalisation du centre-bourg et répond pleinement aux objectifs de sobriété foncière liés au Zéro Artificialisation Nette (ZAN) ». « Le Grand Narbonne accueille chaque année de nouveaux habitants, alors que le foncier se raréfie. Revaloriser les centres-villes devient donc un enjeu majeur. Cette opération est un exemple de ce que nous voulons développer sur le territoire », confirme Édouard Rocher. « Aujourd’hui, nous devons reconstruire la ville sur la ville, enchaîne l’architecte de l’opération, Françoise Ferrié. Beaucoup de bâtiments vacants présentent des risques pour les constructions voisines. Requalifier ces centres anciens permet à la fois de préserver le patrimoine, de produire des logements adaptés aux usages actuels et de redynamiser les cœurs de village. »
Défis techniques
L’îlot, dans sa configuration antérieure, était constitué de dix parcelles imbriquées, comportant des bâtiments en R+1 et R+2 dans un état de dégradation avancé. La démolition a nécessité une méthodologie particulièrement rigoureuse : désamiantage, curage, dissociation progressive des constructions, renforcement des bâtiments mitoyens conservés et sécurisation permanente des riverains, dans des rues particulièrement étroites. De nombreux paramètres ont dû être intégrés : étroitesse des rues, sécurité des riverains, acheminement des matériaux…
« C’est l’un des projets les plus ambitieux sur lesquels j’ai travaillé, confie Françoise Ferrié. La situation géographique, la dégradation des bâtiments, leur imbrication les uns dans les autres rendaient le chantier particulièrement complexe. Nous avons dû adapter le projet en permanence en fonction des découvertes faites après les démolitions. Ce type d’opération comporte de nombreux imprévus. Habitat Audois a toujours fait preuve de réactivité, d’expertise et d’une véritable dynamique d’équipe avec l’ensemble des intervenants. Cette capacité à accompagner rapidement les adaptations du projet a largement contribué à la réussite de l’opération. » Une expertise déjà éprouvée : « Habitat Audois mène régulièrement ce type d’opération d’acquisition-amélioration, dans l’ensemble de l’Aude. Il y a toujours une vraie dynamique d’équipe, une entente entre maître d’ouvrage et maîtrise d’œuvre. Je ne suis pas seule, n’oublions pas le coordonnateur SPS (Sécurité et Protection de la Santé), les bureaux d’études, de contrôle… », conclut-elle.
Autre exemple récent de réhabilitation : la livraison de la réhabilitation de l’immeuble Carnot à Villepinte, « un bâtiment emblématique du cœur de village. Cet ancien hôtel particulier du XVIIe siècle a fait l’objet d’une restauration ambitieuse », là aussi menée de concert avec de nombreux partenaires.