Après les élections municipales, l’œil du promoteur immobilier Corim
Rémy de Lecubarri : « La demande locative n’a jamais été aussi forte »
Face à une crise du logement inédite – à la fois offre et demande – et persistante, une prise de conscience se dessine chez les nouveaux élus, après les élections municipales. Échange avec Rémy de Lecubarri, cogérant de Corim Promotion (Montpellier) aux côtés de Patrice Boudet.
Nous sortons des élections municipales. Comment sont accueillis les promoteurs par les nouveaux exécutifs, ou ceux qui sont reconduits ?
Lors des élections de 2020, le dogmatisme anti-urbanisation était très fort. En 2026, les dialogues sont plus constructifs. La demande de logements est devenue très forte, avec une tension locative énorme.
Arrêter de construire revient à arrêter le logement social. Or, la demande citoyenne sur le logement est très présente. Preuve de l’urgence de la situation : nous avons des appels quotidiens de gens qui recherchent à louer, même dans des secteurs d’ordinaire plus détendus moins premium, à Vias, Uchaud, Garons… La demande locative n’a jamais été aussi forte. L’offre manque. Dans certains secteurs ruraux ou de villes moyennes, il n’y a pas un seul logement à louer. Pour ce type de bien, les familles ne trouvent que des biens anciens, à la vente, obsolètes. Une offre moderne, en location, avec deux places de parking, est introuvable. Dans ce contexte, l’immense majorité des autres mairies nous reçoivent de façon courtoise et constructive.
Et la promotion n’est pas que la promotion. Nous drainons énormément de filières dans l’acte de bâtir. C’est une ineptie de dire « On va tout arrêter », car cela va à l’encontre du développement du territoire. Le vrai sujet, c’est comment construire de façon efficace, au bon prix, au bon endroit, avec des services, des commerces… Notre rôle, c’est de sortir des projets adaptés à la demande.
Quelle est la situation à Montpellier, locomotive du marché immobilier neuf régional ?
Il faut éviter, encore plus aujourd’hui qu’avant, de monter dans la surenchère, en achetant des terrains trop chers, pour arriver à des opérations inadaptées. Il faut privilégier des opérations raisonnées. Sauf exception, comme Evanesens à côté de l’Hôtel de Ville (projet de Roxim, ndlr), le marché ne tolère plus les opérations à des prix très élevés. Celles-ci s’arrêtent ou sont amendées. Les promoteurs l’ont compris. L’enjeu, c’est que les opérations sortent. Sortir à Montpellier, dans un secteur qui ne soit pas premium, une opération à 6 ou 7 k€ / m2, ce n’est plus possible.
Conséquence : on ne peut plus récupérer la moindre erreur de conception. Car, en face, tout a flambé : les coûts de construction, les prix du foncier, les taux d’intérêt. Tous les voyants sont au rouge / orange.
Le détail des programmes de Corim Promotion accessibles ici.
La stratégie de Corim dans l’Hérault et le Gard, c’est dans Les Indiscrétions du 9 février, ça croustille ici.
Pour autant, la demande est là…
Oui, et à tous les niveaux ! Quand on livre une opération, elle est louée dans la semaine. C’est du côté de la vente que, souvent, les gens n’ont pas les moyens d’acheter.
Michaël Delafosse affiche la volonté de créer 30.000 logements sur le mandat, d’ici à 2033. C’est très positif, mais les entrepreneurs sont déjà confrontés aux problèmes de logements des gens qu’ils veulent recruter.
Le BRS apporte à Montpellier une solution. Quel est votre regard sur ce dispositif permettant de réduire les prix, en dissociant murs et foncier ?
Le BRS (bail réel solidaire) est un produit qui permet en effet d’acquérir à des conditions acceptables. Il rend les acquéreurs très heureux, car certains attendent d’acheter depuis très longtemps, pour sortir du locatif. Je pensais qu’il y aurait une frilosité culturelle des acquéreurs, du fait de la dissociation entre murs et foncier, mais le BRS est aujourd’hui complètement accepté.
Ce dispositif trouve sa place dans les secteurs tendus, permettant des ventes 40 % moins cher que prix du marché. Beaucoup de programmes en BRS sont lancés. Attention à ne pas créer une suroffre dans certains secteurs cependant, car on ne doit pas être en trop forte concurrence sur ce type de produits.
Le BRS permet de précommercialiser, et de sécuriser une partie de l’opération. Pour les mairies, il présente l’avantage de rester un outil toujours solidaire, sans passage ultérieur en secteur libre, ni aspect spéculatif, avec la garantie d’accueillir des primo-accédants.
Les mobilités évoluent, dans les métropoles mais aussi dans des zones plus rurales (exemple avec le nouveau pôle d’échanges routier de Gignac). Quelle est l’incidence dans la conception des opérations ?
Le vélo devient un élément important de mobilité du quotidien. Aussi, en secteur urbain, une seule place de parking par appartement, mais un grand local vélo collectif, devient une norme tout à fait acceptable pour les acquéreurs. C’est une vraie évolution, récente.
J’en apprends plus ici
Depuis son élection le nouveau maire de Castelnau-le-Lez, Julien Miro, tire à boulets rouges sur les promoteurs, et annonce le gel de toute nouvelle construction, alors que sa commune est la 2e de la métropole de Montpellier. Quelle est votre réaction ?
Aucun promoteur n’a intérêt d’aller en frontal avec une mairie. À la FPI Occitanie Méditerranée, présidée par Thierry Iacazio, c’est notre position. Le maire de Castelnau se livre à une attaque frontale de façon simpliste car nous avons un déficit d’image auprès de la population. Pourtant au même titre qu’un agriculteur nous avons un métier noble, notre travail consiste à loger des gens. Toute personne qui connaît l’économie locale, et le sujet du logement, ne peut pas soutenir ce type de discours. Pour nous, c’est agaçant humainement, car la charge est illégitime, injuste, infondée, erronée. Peut-être des choses se passent mal avec certains acteurs, comme partout et dans tous les secteurs professionnels. Mais pourquoi cherche-t-il à nous stigmatiser ? C’est malvenu. Toute une filière travaille derrière nous, 50 métiers au total : travaux, bureaux d’études, sociétés de commercialisation, perspectivistes, architectes… C’est un panel énorme d’acteurs dont la région à besoin. Stigmatiser les promoteurs revient à stigmatiser tous ces gens-là. Des élus ont voté les PLU. Nous ne sommes pas les seuls responsables de l’urbanisation !
Le maire de Castelnau a été élu sur des remontées de citoyens, à nous aussi de prendre en compte certaines choses. Mais la méthode est violente.
En même temps, les élus doivent faire face à une forte pression des administrés, parfois hostiles à tout projet immobilier. Et le phénomène des pétitions en ligne n’arrange rien…
Il faut dialoguer. Il n’y a pas le choix. Le problème en France est assez simple : les citoyens sont heureux de pouvoir acheter ou construire leur logement. Mais une fois installés, beaucoup ne veulent plus voir de nouvelles constructions à proximité ni la moindre évolution de leur environnement. Pourtant, il ne faut pas oublier que leur propre logement a lui aussi nécessité, à un moment donné, de transformer l’environnement de quelqu’un d’autre. Chacun accepte le changement lorsqu’il lui est favorable, mais le refuse souvent lorsqu’il concerne son voisinage.
Alors nous nous adaptons : mur végétal, limitation des vis-à-vis, recul du bâtiment… La plupart du temps, nous trouvons des solutions, on s’adapte au mieux avec une démarche constructive.Corim est un acteur local indépendant, avec une proximité et la capacité à prendre des engagements rapidement.
Quel regard portez-vous sur le nouveau dispositif de défiscalisation Jeanbrun ?
Il y a une bonne intention, mais ça ne marche pas. Cela reste un dispositif pour une clientèle avec taux d’imposition élevé. Le taux d’amortissement est compliqué à expliquer. Il faut se projeter sur 20 ans. L’investisseur lambda, cadre salarié, n’est pas réceptif au message. Avant, avec le Scellier, Duflot ou Pinel, c’était simple : réduction d’impôt, contrainte un certain temps en locatif, puis possibilité de le récupérer ou le revendre. Pour qu’un dispositif de défiscalisation fonctionne, il doit être simple. Avec l’arrêt du Pinel, l’investisseur privé a disparu complètement. On s’est retrouvés avec 50 % de clientèle en moins quasiment du jour au lendemain !