Comment consommer moins d’espaces naturels et agricoles, dans le cadre du Zan (zéro artificialisation nette), et répondre en même temps aux besoins en logements, accentués dans l’Hérault et le Gard par une forte croissance démographique ? Ne va-t-on pas trop loin dans la reconstruction de la ville sur elle-même ? C’était le thème du dernier Lab Immo Midi Libre de 2024, jeudi soir à l’Hôtel de Girard à Montpellier, événement organisé par le pôle immobilier d’evelyne. (responsable commerciale : Sandrine Cholley) et animé par Hubert Vialatte. « La consommation d’espaces naturels ralentit en Occitanie : de 3.200 hectares par an entre 2009 à 2015, à 2.500 hectares par an entre 2015 et 2020, d’après la Dreal, relève Fanny Thooris, notaire associée à Montpellier. Mais on peut faire mieux : l’artificialisation des sols se toujours fait à un rythme plus rapide que la croissance démographique et économique. »
Réduire les transports longs du quotidien. Pour Laurent Romanelli, président de M&A, le Zan, qui découle de la loi Climat et Résilience de 2021, « est la mise en application de ce que l’on préconise depuis 20 ans. Il faut absolument réduire les transports longs du quotidien, et les coûts d’aménagement démesurés. Il faut assumer la densification dans les villes. C’est une position écologique : monter plus haut dans la construction permet de créer des espaces verts ». Exemple concret, le programme mixte (330 logements, commerces et bureaux) ‘Casa Volante’ de M&A, à Lattes, au niveau de l’hypermarché Carrefour, qui va être édifié à la place d’anciens commerces et parkings. Le secteur, actuellement entièrement goudronné et dévoré par d’anciennes « boîtes à chaussures » commerciales, va être entièrement repris, et en partie renaturé.
Au cœur du Congrès des maires. « Lors du Congrès des maires (19-21 novembre, Paris), les élus vont demander une adaptation du Zan, souffle Fanny Thooris. Le Zan ne pourra jamais être abrogé, surtout après les inondations dramatiques de Valence, dont le bilan humain est en partie imputable à l’étalement urbain et aux sols imperméabilisés. Mais, en même temps, ici, les maires des petites communes s’arrachent les cheveux pour faire aboutir des projets. Le rythme imposé par le Zan est très rapide. La loi Climat et Résilience ne date que de 2021 et, d’ici à 2031, les élus doivent réduire de moitié la consommation de foncier par rapport à la décennies 2011-2021. »
Accélérer la densité. Les enjeux du Zan se trouvent au cœur du nouveau PLUI (plan local d’urbanisme intercommunal)-Climat de la métropole de Montpellier, voté le 8 octobre. Selon ce document, 84 % de l’urbanisation à venir se fera en effet par le réinvestissement de zones déjà bâties : Ode à la mer, Restanque, Zac Beausoleil…
Incarnant le monde des entreprises gardoises, Éric Giraudier, président de la CCI du Gard, se dit « favorable à la prévention », mais regrette « une application trop uniforme du Zan. Ce règlement doit être adapté par rapport à la démographie. Il y a un manque de réflexion partagée en matière d’aménagement du territoire. Sur un sujet aussi crucial, la bonne échelle est celle du département .»
Transformation de bureaux et surélévations. S’il apporte son lot de contraintes, le Zan « nous force à regarder la vérité en face, et à régler le problème de l’habitat peu désirable, par exemple celui des centres-villes, dont plus personne ne veut, relève Clément Rabourdin, architecte-associé chez Ateliers A+. On peut faire mieux en améliorant l’existant, en augmentant les capacités d’accueil ». Des pistes émergent : transformations de bureaux vides en logements, ou encore surélévations d’immeubles, notamment via la construction bois. Contrairement à d’autres régions au passé industriel, le Languedoc manque de friches. « Clermont-Ferrand bénéficie de la présence de grandes friches ayant appartenu à Michelin. Cela permet à la collectivité de piloter des opérations d’envergure de reconstruction, avec plusieurs centaines de logements », conclut Christophe Pouzol, directeur du développement immobilier du Crédit Agricole du Languedoc.
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Laurent Romanelli
« Faire accepter la densité »
« L’un des enjeux principaux du Zan est de faire accepter la densité urbaine. Il y a un gros travail à mener pour y parvenir. Les gens restent avec l’image des tours des années 60 et 70. C’est un frein. L’idée initiale de ces tours était pourtant vertueuse. Il s’agissait de sortir de la précarité des millions de personnes, en leur offrant un confort. Mais cette densité a été mal conçue, en oubliant la mixité, les mobilités, la qualité de vie… Comment faire pour que les relations humaines se passent bien dans les nouvelles formes urbaines denses, sans reproduire les erreurs du passé ? Les promoteurs peuvent désormais répondre à ce défi. »
Thierry Iacazio
« Les maires doivent redevenir des bâtisseurs »
« Il n’est pas envisageable aujourd’hui, pour un maire, de ne pas être bâtisseur. Le devoir d’un élu, c’est de loger ces citoyens. Exemple chiffré des effets de la crise : depuis début janvier, seulement 500 logements ont été mis en vente sur la métropole de Montpellier, à comparer avec 1.900 logements à Toulouse. Il y a un vrai enjeu de reconstitution du portefeuille de l’offre. De manière générale, l’immobilier privé contribue à 56 % de la production de logements sociaux. Les deux sont liés, pour accompagner l’enjeu du logement. À l’échelle nationale, la FPI propose qu’une partie de la recette de la TVA des opérations immobilières soit fléchée aux collectivités vertueuses sur l’acte de bâtir. Nous espérons que cette mesure soit reprise dans la loi de finances 2025, ou celle de 2026. »
Clément Rabourdin
« L’entrée du Cap-d’Agde, une reconquête urbaine réussie »
« Il est possible de réduire des infrastructures pour dégager des opportunités d’intensités urbaines. Par exemple, l’entrée du Cap-d’Agde, sur laquelle a travaillé Ateliers A+. Cette zone de 10 hectares était auparavant un chevauchement de ronds-points, voies rapides et parkings. Nous avons retravaillé l’organisation, pensé une reconquête, pour implanter, sur ce foncier, le casino, le Palais des Congrès et une résidence de 400 logements. Les formes sont de qualité et le secteur est rendu aux piétons et aux cyclistes. Cet espace avait été entièrement artificialisé, et pas forcément pour de bonnes raisons. »
Éric Giraudier
« Risque de casser la chaîne de production »
« L’esprit du Zan me va bien, mais la lettre ne me va pas du tout. L’approche est trop indifférenciée. Elle est la même sur les territoires à faible ou forte dynamique démographique, et elle est la même au sein d’un département, alors que les besoins y sont différents. Le Zan va sans doute être remanié. Il faut le réfléchir en termes d’impact. L’accès au logement est essentiel dans la vie de la cité. Quand une loi vient casser cette chaîne, et ne laisse plus les professionnels faire leur travail, on ne va pas dans le bon sens. À Nîmes, le secteur de Ville Active peut faire l’objet d’une réflexion de reconversion, dans une logique de reconstruction de la ville sur elle-même. »
Christophe Pouzol
« Deux projets de reconversions de sites »
« Le Crédit Agricole du Languedoc porte deux projets de reconversion. À Nîmes, au Mas de Cheylon, notre foncière va créer, sur notre ancien siège, une zone d’activité pour des locaux artisanaux. Et, à Lattes-Maurin (siège actuel de la banque, qui va déménager en 2028 à Cambacérès, note), nous commençons à travailler à la transformation future du site, en lien avec le maire et Altémed. C’est un foncier de 6,5 hectares. Côté marché, les acceptations de prêts, en septembre et octobre, reviennent au niveau de 2022. Il s’agit d’un vrai rebond, positif, après un premier semestre très morose. »