Congrès national HLM : la parole aux petits bailleurs sociaux

Alors que le congrès national HLM (logement social) s’ouvre ce 24 septembre au Parc des Expositions de Montpellier jusqu’au jeudi 26 septembre (le programme ici), Les Indiscrétions prennent le pouls des « petits » bailleurs sociaux d’Occitanie. Dénonciation du coût de rabot du gouvernement pour les rénovations des logements, carences de logements, décarbonation, équilibre financier précaire, mais aussi initiatives et résilience… État des lieux de la situation du logement social dans le Tarn, le Lot, l’Aude, l’Hérault et le Gard.  Valérie Létard, nouvelle ministre du Logement, est annoncée en clôture du congrès HLM, ce 26 septembre.

Régie des travaux chez Habitat Audois 

200 M€ engagés sur 4 ans. « Nous avons un parc totalement occupé, voire saturé. Nous sommes passés de 7.500 demandes à près de 11.000 demandes en 4 ans », alerte Denis Janaud, directeur général d’Habitat Audois. Il confirme la poursuite des investissements de l’office « avec 200 M€ programmés sur les 4 prochaines années pour produire 1.000 logements neufs et réaliser des opérations de réhabilitation ».  

Une régie de travaux internalisée. Le bailleur dispose d’une régie de travaux internalisée, composée de 30 personnes « qui permet d’entretenir continuellement les logements. Nous réalisons aussi des réparations ponctuelles, et avons la possibilité de faire du visio-dépannage, ce qui nous permet d’être réactif pour les locataires situés dans des territoires ruraux », indique Denis Janaud.  

➢ À relire dans Les Indiscrétions du 26 août 2024 « Habitat Audois lance une consultation pour l’aménagement de son agence territoriale ouest à Carcassonne ».  

 
OPH Sète : 260 M€ sur dix ans

Un taux de rotation plus bas que la moyenne. « La demande explose sur le littoral avec plus de 5.800 demandes de logements en attente au 31 décembre 2023 », indique Vanessa Lebel, directrice générale de l’OPH de Sète. La directrice pointe aussi un taux de rotation très bas à 3,72 %. « C’est un taux plus bas que la moyenne nationale, régionale et même départementale. Les locataires qui entrent dans leurs logements n’en sortent plus », poursuit-elle.   

260 M€ planifiés sur 10 ans. L’office prévoit la construction de 100 logements par an, des démolitions, des reconstructions et des réhabilitations : « nous avons planifié un budget d’investissement de 260 M€ sur les dix prochaines années ».  

Vente de patrimoine HLM. L’OPH de Sète relance aussi la vente du patrimoine HLM avec 4 logements vendus cette année. « Nous allons essayer de monter en puissance sur ce sujet dans les années à venir », conclu Vanessa Lebel. 

Tarn Habitat : projet ANRU à Albi

Maintenir des loyers accessibles.  « Nous voyons depuis trois ans une hausse de 25 % de la demande de logements sociaux dans le Tarn, passant de 4.000 demandeurs en 2019 à 6.000 en 2022 », détaille Philippe Aspar, directeur général de Tarn Habitat. Malgré un équilibre financier complexe à trouver, il se fixe l’objectif de tenir la solidité financière de sa structure en augmentant les investissements et « en maintenant des loyers accessibles », insiste-t-il. 200 logements neufs sont programmés avec des livraisons prévues cette année et en 2025. « En temps normal, nous produisons plutôt 50 logements par an ».   

Tarn Habitat : projet ANRU à Albi. Tarn Habitat mène des projets de différentes natures, parmi lesquels un projet de renouvellement urbain à Albi dans le quartier Cantepau, avec l’Anru. « Ce projet mobilise 50 M€ et doit se terminer à l’horizon 2026 ». 

> À relire aussi dans Les Indiscrétions du 26 août 2024 : « Tarn : création d’un quartier à vocation mixte sur le site d’une ancienne friche industrielle à Saint-Sulpice-la-pointe ».   

Lot Habitat : s’implanter au plus près des centralités    

Problématiques liées à la ruralité. « Nous avons un public vieillissant et très modeste. Nous devons adapter les logements de notre parc par rapport au vieillissement, au handicap (accessibilité) et au défi climatique, explique Agnès Charousset, directrice générale de Lot Habitat. La question du déplacement et de la mobilité pour accéder au travail, aux commerces et aux services est aussi un vrai sujet. C’est pourquoi nous veillons à nous implanter au plus près des centralités, des transports et des commerces. »   

Territoire le plus cher d’Occitanie. Lot Habitat poursuit sa dynamique de construction avec 150 logements engagés chaque année. « Avec 2.343 €/m² de coût moyen de construction en 2023, le Lot a le prix au m² le plus élevé de toute l’Occitanie. La raison : les opérateurs doivent faire appel à des entreprises qui ne sont pas forcément implantées sur notre territoire. Nous sommes donc impactés par le coût des transports. Cette année, nous sommes donc le territoire le plus cher d’Occitanie ».  

Un Toit pour Tous veut diversifier ses activités 

Directeur général de l’ESH depuis 3 ans, Jean-Marie Garabedian insiste sur les difficultés économiques rencontrées par les acteurs du logement social : « Le modèle d’affaires des bailleurs (offices publics ou ESH) est fortement contraint par la crise du logement. Aux effets prix et taux, viennent désormais se rajouter les nécessaires investissements liés à nos ambitions de trajectoire bas carbone. » Avant d’ajouter : « Dans un contexte où les coûts de construction et d’entretien du patrimoine évoluent plus significativement que les revenus, il y a urgence à repenser notre modèle économique en diversifiant nos activités ».   

Création d’un organisme de foncier solidaire. Partant de ce constat, l’ESH a monté un OFS « Solenterra » (organisme de foncier solidaire) qui complète le dispositif d’offre d’accession pour accompagner le parcours résidentiel des locataires. Plusieurs opérations d’accession en portage BRS (Bail Réel Solidaire) sont initiées : « Nous lançons, sur ce modèle, des programmes à Mauguio (34), le Grau-du-Roi (30), et bientôt à Saint-Clément de Rivière (34). »